Même si le dispositif Duflot (successeur du Scellier) n’a rien de très excitant, investir dans la pierre reste avantageux. Mais quel type de bien acheter ? Un studio, une maison, un parking ? Du neuf, favorisé fiscalement, ou de l’ancien, de 20 à 30% moins cher ? Tout dépend de votre budget, mais aussi de votre niveau d’imposition et de votre stratégie patrimoniale. Mais n’oubliez pas que plus le rendement augmente, plus le risque est élevé. C’est le cas des studios, plus rentables que les logements familiaux, mais dont les occupants ont la bougeotte et ne font pas toujours grand cas de l’entretien des lieux. Quelle que soit la surface, placez en tête de vos priorités l’emplacement et la demande locative, deux éléments d’ailleurs étroitement liés.
Studios : excluez les quartiers éloignés des centres-villes et des universités
Rentabilité élevée (entre 4 et 6% l’an en moyenne), forte demande locative, ticket d’entrée abordable : les studios ne manquent pas d’atouts. Si une mise de 70 000 euros suffit en province, comptez toutefois le double à Paris. Vingt mètres carrés anciens peuvent y valoir aisément 150 000 euros, voire dépasser 200 000 aux adresses les plus prisées. Dans tous les cas, la durée d’occupation est courte : entre dix-huit et trente mois en moyenne. Ce défilé de locataires présente deux inconvénients. D’abord, la dégradation du bien va s’en trouver accélérée, ce qui implique de fréquentes remises en état, toujours onéreuses. Et puis, le logement peut rester vide quelques semaines ou quelques mois entre deux locations, un manque à gagner qui va amputer votre rentabilité. Les risques sont moindres avec les deux ou trois-pièces. Malgré des prix plus élevés que ceux des studios, ces petits appartements conservent leurs locataires environ quarante mois, ce qui limite les périodes d’inoccupation. Qui plus est, les locataires sont souvent des couples, le loyer est alors partagé par les deux occupants. Il y a ainsi moins d’impayés. Gardez enfin à l’esprit que les petits appartements s’adressent surtout aux étudiants, à des actifs célibataires ou à des jeunes ménages. Ciblez, par conséquent, les quartiers proches des universités ou des centres-villes.
Grandes surfaces : visez la maison, habitat idéal pour 80% des Français
Le marché locatif des appartements familiaux et des maisons, biens particulièrement rares en centre-ville, est loin d’être saturé. Aucun problème, donc, pour trouver preneur. Mais la rentabilité n’est pas mirobolante, de l’ordre de 3% l’an. Une faiblesse toutefois compensée par un bon taux d’occupation, dû au profil des locataires, souvent des ménages avec enfants, peu enclins à déménager. Si vous avez le choix, préférez la maison. C’est la forme d’habitat idéale pour 80% des Français, de quoi garantir au propriétaire une grande tranquillité d’esprit. Les locataires – souvent des gens aisés – s’installent en moyenne pour six ans, d’où des loyers qui tombent régulièrement. Vos rapports avec eux sont d’autant plus confiants qu’ils ont tendance à s’approprier le bien : ils l’entretiennent soigneusement et s’occupent du jardin. Ce type de logement n’est toutefois pas à la portée de tous. Les prix démarrent autour de 250 000 euros et peuvent grimper jusqu’à 500 000, voire davantage dans les grandes agglomérations. Quant aux loyers, ils varient de 900 à 1 800 euros mensuels, selon le standing. Pensez aussi à une formule qui peut se révéler payante : la mise en colocation. Mais veillez à insérer dans le bail une clause de solidarité de paiement entre colocataires.
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