L'immobilier, comparable à la bourse

L’IMMOBILITÉ DE LA PIERRE

Un « bien immobilier » (terrain nu, immeuble, bâtiment ou partie d’un bâtiment…) est un bien qui à l’opposé d’un placement financier ne peut être déplacé et peut sembler peu performant. Mais investir dans l'immobilier permet d'obtenir des revenus locatifs,  d’augmenter ses revenus et reste un élément fondateur et créateur de patrimoine.

D’autre part, ce type de diversification de secteur peut permettre d’atténuer les faiblesses périodiques d’une de ses catégories d’actifs et ainsi de les protéger. Si l’immobilier est un élément de base du patrimoine, sa rémunération réelle est cependant complexe à démontrer.

                                                                  BOURSE ET IMMOBILIER

  Par le biais d’une SCPI, structure d’investissement qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle collecte de l’argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts. Il existe deux formes de SCPI, la SCPI à capital fixe, qui pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts va ouvrir successivement des augmentations de capital, et la SCPI à capital variable qui à tout moment peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites ont été fixées à la variation de son capital : une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multicritères. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.

- Par le biais des sociétés foncières, sociétés commerciales dont l’objet est la constitution, la gestion et l’exploitation d’un portefeuille immobilier. Il peut s’agir de tout bien foncier et/ou immobilier, doté d'une affectation commerciale, industrielle, d'exploitation, d'habitation, etc. Outre les transactions permettant l'existence de son portefeuille immobilier, la foncière opère à tous les niveaux pour valoriser, commercialiser et entretenir son patrimoine

                                                                     UN « SPORT » NATIONAL

Ces différents types de diversification immobilière peuvent fortement intéresser les investisseurs. Si les SCPI peuvent être moins attrayantes en raison de leurs frais relativement élevés et des liquidités nécessaires, les sociétés foncières qui ont des valeurs boursières négociables à tout moment peuvent être très performantes si l’on opte par exemple pour celles bénéficiant d’une bonne cotation en raison de leur faible endettement et de leur bonne solvabilité et de la solidité de leurs actifs financiers.

De grands groupes ont des propriétés foncières telles que des galeries limitrophes de supermarchés ou d’hypermarchés qui constituent des valeurs sûres. De plus leur fiscalité attrayante est favorable aux investissements. En France, le patrimoine composé majoritairement de biens immobiliers est l’une des composantes de base de l’activité économique nationale avec plus de 10 000 milliards d’euros d’actifs (l’équivalent de 5 années de PIB pour la France) à fin janvier 2011, soit une hausse de plus de 100 % en dix ans, qui constituent la première épargne des Français.

En août 2011, la stabilisation des taux des prêts immobiliers se confirme, rendant ce type d’investissement attractif. Au-delà des disparités régionales, des rapports plus ou moins en faveur des acheteurs ou des vendeurs,l’immobilier reste un bon investissement à long terme, un placement refuge qui intéressera également l’investisseur prudent face aux aléas des marchés boursiers.

Comment investir dans l’immobilier, les différentes possibilités

Il y a plusieurs manières d’investir dans l’immobilier. Les personnes qui achètent des maisons ont habituellement le sens des affaires lors de leur investissement. En effet, un bon investissement peut rapporter beaucoup d’argent. Apprendre les ficelles d’un investissement dans l’immobilier vous donnera une chance d’en tirer de plus grands profits. Voici certaines techniques d’investissement utilisées de nos jours.

La première technique utilisée par les investisseurs est de rénover des appartements ou des maisons. Ils achètent des propriétés évincées et les améliorent afin qu’elles aient plus de valeur pour les vendre à un prix plus important. investir dans une maison qui nécessite plusieurs réparations et rénovations permet d’en tirer de plus grands profits. Les personnes qui réalisent ce type d’investissement ont conscience que la gestion de cette activité va leur prendre beaucoup de temps, même s’ils décident de sous-traiter les travaux.

La technique suivante est de louer une maison ou un appartement acheté par l’investisseur à des locataires. Les frais de location générés couvrent le prêt immobilier qui nécessite d’être payé par le propriétaire, ainsi que des bénéfices mensuels. C’est une forme commune de l’investissement immobilier locatif que la société utilise depuis des décennies, et la plus courante.

Il y a également l’investissement par crédit-bail. C’est une forme de location dans laquelle le bailleur peut acheter un bien immobilier après une période requise indiquée sur le contrat. Ce mode de fonctionnement est plus avantageux pour les deux partis car ils bénéficient de ce qu’ils souhaitent après seulement quelques années.

La vente à réméré est une méthode d’investissement immobilier qui consiste à racheter son bien à un propriétaire en difficulté financière momentanée. Le bien est racheté avec une décote, et dès que les finances de la personne se sont améliorées il peut racheter sa maison au prix normal.

Pour ceux qui ont des impôts à effacer, il existe des dispositifs de défiscalisation adossés à de l’immobilier : les défiscalisations Duflot, l’investissement en loi Censi-Bouvardet Girardin.

Les SCPI, appelées aussi pierre-papier, permettent d’investir dans l’immobilier sans contrainte de gestion, et en mutualisant les risques. Une méthode assez proche est d’investir dans une foncière.

Enfin, il est possible d’acheter en viager, méthode consistant à acheter un bien immobilier moins cher que sa valeur à une personne âgée, en laissant cette personne occuper son appartement jusqu’à son décès et en lui versant une rente mensuelle.

Quelle que soit la solution adoptée, l’investissement immobilier est rassurant car il possède une valeur d’usage, et non uniquement une valeur spéculative. Mais contrairement à ce que les gens pensent souvent ce n’est pas un placement absolument dénué de risque.

Investir dans l’immobilier

Même si le dispositif Duflot (successeur du Scellier) n’a rien de très excitant, investir dans la pierre reste avantageux. Mais quel type de bien acheter ? Un studio, une maison, un parking ? Du neuf, favorisé fiscalement, ou de l’ancien, de 20 à 30% moins cher ? Tout dépend de votre budget, mais aussi de votre niveau d’imposition et de votre stratégie patrimoniale. Mais n’oubliez pas que plus le rendement augmente, plus le risque est élevé. C’est le cas des studios, plus rentables que les logements familiaux, mais dont les occupants ont la bougeotte et ne font pas toujours grand cas de l’entretien des lieux. Quelle que soit la surface, placez en tête de vos priorités l’emplacement et la demande locative, deux éléments d’ailleurs étroitement liés.

Studios : excluez les quartiers éloignés des centres-villes et des universités

Rentabilité élevée (entre 4 et 6% l’an en moyenne), forte demande locative, ticket d’entrée abordable : les studios ne manquent pas d’atouts. Si une mise de 70 000 euros suffit en province, comptez toutefois le double à Paris. Vingt mè­tres carrés anciens peuvent y valoir ai­sément 150 000 euros, voire dépasser 200 000 aux adresses les plus ­prisées. Dans tous les cas, la durée d’occupation est courte : entre dix-huit et trente mois en moyenne. Ce défilé de locataires présente deux inconvénients. D’abord, la dégradation du bien va s’en trouver accélérée, ce qui implique de fréquentes remises en état, toujours onéreuses. Et puis, le logement peut rester vide quelques semaines ou quelques mois entre deux locations, un manque à gagner qui va amputer votre rentabilité. Les risques sont moindres avec les deux ou trois-pièces. Malgré des prix plus élevés que ceux des studios, ces petits appartements con­servent leurs locataires environ quarante mois, ce qui limite les périodes d’inoccupation. Qui plus est, les locataires sont souvent des couples, le loyer est alors partagé par les deux occupants. Il y a ainsi moins d’impayés. Gardez enfin à l’esprit que les petits ­appartements s’adressent surtout aux ­étudiants, à des actifs célibataires ou à des jeunes ménages. Ciblez, par con­séquent, les quartiers proches des universités ou des centres-villes.

Grandes surfaces : visez la maison, habitat idéal pour 80% des Français

Le marché locatif des appartements ­familiaux et des maisons, biens parti­culièrement rares en centre-ville, est loin d’être saturé. Au­cun problème, donc, pour trouver preneur. Mais la rentabilité n’est pas mirobolante, de l’ordre de 3% l’an. Une faiblesse toutefois compensée par un bon taux d’occupation, dû au profil des locataires, souvent des ­ménages avec enfants, peu enclins à ­déménager. Si vous avez le choix, pré­férez la maison. C’est la forme d’habi­tat idéale pour 80% des Français, de quoi garantir au propriétaire une grande tran­quillité d’esprit. Les locatai­res – sou­vent des gens aisés – s’installent en moyenne pour six ans, d’où des loyers qui tombent régulièrement. Vos rapports avec eux sont d’autant plus confiants qu’ils ont tendance à s’approprier le bien : ils l’entretiennent soi­gneusement et s’occupent du jardin. Ce type de logement n’est toutefois pas à la ­portée de tous. Les prix démarrent autour de 250 000 euros et peuvent grimper jusqu’à 500 000, voire davantage dans les grandes agglomérations. Quant aux loyers, ils varient de 900 à 1 800 euros mensuels, selon le standing. Pensez aussi à une formule qui peut se révéler payante : la mise en colocation. Mais veillez à insérer dans le bail une clause de solidarité de paiement entre colocataires.

L’Afrique est riche, mais pourquoi les africains sont pauvres ?

Avec environ plus d’un milliard d’habitants, l’Afrique est officiellement considéré par tous les indicateurs comme étant le continent le plus pauvre du monde. Mais paradoxalement l’Afrique reste le continent le plus riche au monde en termes de ressources naturelles. Pourquoi disons-nous que l’Afrique est riche mais les africains sont pauvres ?quelles sont les causes de cette pauvreté ?et comment mettre fin à cette pauvreté ?

En 30 ans en Afrique le nombre de pauvres a été multiplié par 2, l’indice de développement humain(IDH) de la plus part des pays africains est inférieur à 0,5 et 0,4 pour les pays du Sahel pendant que la moyenne mondiale est à 0,7 voire 0,9 pour les pays industrialisés. Dans des pays comme le Mali ou le Niger 90% de la population vivent avec moins de 1£ par jour. Tous ces chiffres confirment que les africains sont pauvres. Par exemple au Niger 90% des femmes et 80% des hommes adultes sont analphabètes, dans toute l’Afrique subsaharienne près de la moitié  de la population n’a pas accès à l’eau potable et une personne sur trois souffre de la faim chronique. En  fin dans la plus part des pays africains le nombre de médecins pour 10 000 habitants est inférieur à 1. Dans certaines régions d’Afrique on parle même d’extrême pauvreté ce qui remet en cause toutes les politiques de lutte contre la pauvreté mises en place par les Etats et les institutions internationales comme la Banque mondiale ou le fond monétaire international. Toute fois les africains sont pauvres mais l’Afrique est incontestablement le continent le plus riche au monde en terme de ressources naturelles. En Afrique il y a en grande quantité de l’or, du diamant, de l’uranium, du phosphore, du pétrole, du charbon, du coton, du cacao, du gaz, du coltan,…pour ne citer que ceux-là. L’Afrique est le premier fournisseur des pays européens et asiatiques. Sans les matières  premières africaines beaucoup d’entreprise européennes ou asiatiques ne tournerons pas. A titre illustratif 80% de l’électricité produite en France provient de l’exploitation de l’uranium du Niger faite par le groupe français AREVA. On peut multiplier les exemples de ce genre.

L’Afrique est riche mais les africains sont pauvres, cette pauvreté à plusieurs origines. Il faut d’abord souligner le fait que c’est vrai que l’Afrique est riche à travers ses ressources naturelles mais ces dernières sont exploitées par des compagnies étrangères qui le plus souvent n’apportent pas grand-chose à l’économie nationale. Ces entreprises profitent d’une main d’œuvre abondante et moins chère et une faible pression fiscale pour réaliser de gros chiffres d’affaires au détriment de nos Etats. Et le plus souvent elles ne transforment pas leur produit sur place, produit qui   sera revendu aux africains beaucoup plus chère après transformation à l’extérieur. Ce qui est beaucoup plus triste pour les africains c’est qu’il arrive aux compagnies étrangères de reverser des redevances minières à l’Etat ou aux collectivités territoriales, mais cet argent est détourné par une minorité laissant les populations dans l’insuffisance de nourriture, dans le manque de soin et d’emplois avec  comme danger la pollution de l’environnement dans lequel vivent les populations locales. Ensuite la pauvreté est la règle en Afrique à cause des conflits ethniques et religieux, des guerres civiles, l’instabilité politique qui conduit à des coups d’Etats récurrents,…. Tous ces maux poussent les populations à fuir leur pays pour se réfugier dans des camps le plus souvent dans des conditions très difficiles. Les africains passent beaucoup de temps dans le règlement des différends pendant que d’autres se sont déjà lancé dans une relance de leur économie. En fin à tous ces facteurs déterminent la pauvreté en Afrique il faut ajouter les conditions climatiques qui ne sont pas favorables au continent car 80% des populations africaines vivent de l’agriculture, voilà pourquoi dans certaines régions d’Afrique comme au Sahel il y a une insécurité alimentaire chronique qui fait de millier de morts chaque année.

Pour mettre fin à cette pauvreté on n’a pas besoin d’être grand économiste ou chercheur. D’abord  il faudrait une réelle prise de conscience de tous les africains qui doivent comprendre que l’heure est venu de mettre de côté nos divisions internes, il faut mettre fin à toutes ces guerres civiles, religieuses et ethniques car sans la paix on ne peut songer au développement. Les africains doivent ensuite choisir des dirigeants qui viendront servir le peuple et non se servir. Les africains doivent également mettre en valeur leur ressources naturelles dans un partenariat gagnant-gagnant, nationaliser certaines compagnies étrangères qui doivent forcement être du domaine de l’Etat, les intérêts de nos Etats doivent primer par-dessus tout. Ensuite les africains doivent aller vers une intégration beaucoup plus poussée en donnant par exemple la chance aux idées panafricaines car aujourd’hui dans le contexte actuel de la globalisation et de la mondialisation un Etat ne peut se suffire à lui seul. Il faut que les africains créent un marché africains comme le disait le capitaine Thomas Sankara. L’avenir de l’Afrique passera forcement par le panafricanisme qui reste encore pour l’Afrique un idéal. En fin avec les idées panafricaines qui visent l’union politique, économique et culturelle de l’Afrique, les africains doivent cesser toute coopération non profitable avec des institutions comme le FMI, la Banque mondiale, les nations unies, l’Union Européenne,…il faut donner la chance à une nouvelle coopération sud-sud qui peut bien marcher avec certains pays asiatiques et de l’Amérique Latine.